Kira Sözleşmeleri ve Tahliye

Hukukumuzda ve ülkemizde günümüz şartlarında en çok kullanılan sözleşme tiplerinden birisi olan kira sözleşmeleri ile birçok insan konut, işyeri yahut diğer taşınmazlarını kiralayarak başka insanların kullanımına sunmaktadırlar. Kira sözleşmesi 4 ana başlıktan oluşmaktadır.

• Kiralayan
• Kiracı
• Kiralanan
• Ödeme

Kiralayan taraflarca kararlaştırılan bir tutarın her ay, yıl yahut belirli bir dönem içerisinde kendisine ödenmesi şartı ile sahip olduğu taşınmazı bir başkasına kiralamakta olup kira sözleşmesi tip bakımından her iki tarafa da borç yükleyen sözleşmelerdendir. Kiralayan, kiralananın kullanılmasını ve kiralanandan yararlanılmasını kiracıya bırakma edimi altında iken kiracı ise bu kullanma ve yararlanma karşılığında belli bir tutarın kiralayana ödenmesi borcu altına girmektedir.

Gerek kiralayanın kiralananın kullanılması ve kiralanandan yararlanılması edimini yerine getirmemesiyle gerekse kiracının bu kullanma ve yararlanma karşısında ödemesi gereken bedeli hiç veya gerektiği gibi ödememesiyle kira sözleşmesi taraflarca ihlal edilmektedir. Ülkemizde kira sözleşmelerine ilişkin ihtilaflar bakımından en yaygın durum ise kiracının üzerine düşen edimi hiç veya gereği gibi yerine getirmemesi, bir başka deyişle kira bedellerini zamanında veya hiç ödememesi ya da eksik ödemesinden kaynaklanmaktadır.

Belirtmek gerekir ki, kira sözleşmeleri genellikle bir yıl olarak düzenlenmekte, kira sözleşmesinin başlangıcı ile bitişi arasındaki süre kira yılı olarak adlandırılmakta, bu kira yılı içerisindeki her ay ise bir kira dönemi olarak adlandırılmaktadır. Kiracının kira dönemlerindeki kira bedellerini zamanında veya hiç ödememesi ya da eksik ödemesi hali kiracının temerrüdü olarak adlandırılır. Bu durumda kiralayanın hakları,

• Kira bedellerini talep etme,
• Kira sözleşmesinin feshini talep etme,
• Kiralananın tahliyesini talep etmek

olarak belirtilebilir. Kiracının bir kira yılı içerisinde iki kira dönemi içerisinde kira bedellerinin ödememesi halinde kiracı temerrüde düşecek, kiralayan yukarıdaki başvuruları yapma hakkı elde edecektir. Örneğin, 15.11.2018 tarihinde imzalanan kira sözleşmesinde, 15.11.2019 tarihine kadar geçen süre bir kira yılı olacak, Aralık ve Ocak aylarına ilişkin kira bedellerinin ödenmemesi halinde kiracı temerrüde düşmüş olacaktır. Bu durumda kiralayan, ödenmeyen kira bedellerini talep etme, kira sözleşmesinin feshini ve kiralayanın tahliyesini talep etme hakkına sahip olacaktır.

Başka bir husus ise kira bedellerinin nasıl ödeneceği hususudur. Şayet kira sözleşmesinde, kira bedelinin ayın belli bir gününde kiralayanın banka hesabına ödeneceği kararlaştırılmışsa, kararlaştırılan günde ve “kira ödemesi” açıklamasıyla yapılması gerekmektedir. Şayet kira bedelinin her ayın belirli bir gününde elden yapılacağı kararlaştırılmış ise ödeme yapılırken “alındı belgesi” düzenlenerek kiralayanın imzası alınmalıdır.

Kira sözleşmelerini ilişkin talep hakları kanunlar çerçevesinde açık bir şekilde belirlenmiş olup çok sıkı şekil şartlarına tabi tutulmuştur. Gerek kiralayan gerekse de kiracı taraf bakımından herhangi bir hak kaybına uğranması çok muhtemel bir sözleşme tipi olup gerek kira sözleşmelerinin düzenlenmesi gerekse de kira sözleşmelerine ilişkin ihtilafların çözümlenmesi konularında mutlaka bir avukat aracılığıyla hukuki destek almanız önerilmektedir.

Av. Zafer Ender Gür

İstanbul, 16.03.2019