Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde İmar Kanunu’na Aykırılık

Mevzuatımıza göre İmar Kanunu’na aykırılık, işin başında yapı ruhsatı alınmadan inşaatın tamamlanması yoluyla, işin ruhsat, mimari plan ve proje ile eklentilerine aykırılık yoluyla ortaya çıkabileceği gibi iş bitiminden yapı kullanım izninin alınmaması yoluyla da ortaya çıkabilir. Kural olarak İmar Kanunu’nun kapsamına giren bütün yapılar için belediye ve valiliklerden ruhsat alınması zorunludur. İmar Kanunu’nun buyurucu hükümlerine aykırı biçimde inşa edilmiş, ruhsatsız bina veya ruhsatına aykırı bölüm ile ilgili yasaya aykırılık giderilmeden mahkemelerden kal (yıkım) dışında eksik veya fazla işler bedeli, tescil ya da hukuki yarar söz konusu olsa dahi mülkiyet tespiti istenemez. Yüklenici, özen ve sadakat borcu gereği, inşaatı sözleşme hükümlerine, imar yasası ve yönetmeliklerine ve inşaat tekniğine uygun olarak yapmakla yükümlüdür.

Yasanın gösterdiği aykırı durumlar haricinde, tüm inşaatların ilgili idari birimlerden alınacak yapı izin belgesi (inşaat ruhsatı ile yapılması zorunludur. Yapı izni alınması koşuluna bağlı bir inşaatın bu izin alınmaksızın yapılıyor olması, yüklenicinin kusurlu olarak addedilmesi için yeterlidir. İmar mevzuatına aykırı yapılan binalar ile ilgili olarak yüklenicinin edimini tam be eksiksiz olarak yerine getirdiği kabul edilemez.

Yüklenicinin ilk ve en önemli yükümlülüğü, imar planı ve imar durumuna incelemek, görüşme ve sözleşme ilkelerini imar durumu süzgecinden geçirmektir. Yüklenici imar durumu ve projesine uygun, yasal bir yapı inşa ederek edimini yerine getirmekle yükümlüdür. Yapının imar durumuna ve projeye uygun yapılmaması halinde bu nitelikte bir yapının ekonomik değerinden söz edilemeyecektir. İmar mevzuatına aykırılık kamu düzeninden olduğundan mahkemece re’sen gözetilecek olup aykırılığa arsa sahibinin zımni yahut açık onay vermesi yahut aykırılık bakımından sözleşmecilerin anlaşması yapıya yasallık kazandıramayacaktır. Aykırılığın giderilme olanağı bulunmayan bir yapı inşa edilmişse, yani yapı yasal durumda değil ve yasal duruma getirilme olanağı da yoksa;

• Yüklenici işin bedeli olarak pay devri isteyemez.
• İş sahibi eksik ve bozuk iş bedeli isteyemez.
• İş sahibi ancak gecikme tazminatı, ödemek zorunda kaldığı ceza ve harçların yükleniciden alınmasını isteyebilir.

İnşaatı plan ve projeye ve İmar mevzuatına uygun yapma yükümlülüğü sözleşmecilerden konusunun uzmanı olan yükleniciye aittir. Yüklenici proje aykırılığı ve aykırılığın giderilememesi hususunu arsa sahiplerine yüklemeyecektir. Bunun için dava konusu binanın imara, onaylı plan ve projeye, ruhsata uygun inşa edilip edilmediğinin, yani yasal olup olmadığının tespiti yapılmalıdır. Salt inşaatın bittiğine veya sözleşmedeki aşamaların gerçekleşmesine dayanan yüklenici edimlerini gereği gibi tam ve eksiksiz olarak yerine getirmediği sürece sözleşmede devri kararlaştırılan tapuyu isteyemeyecektir.

Bundan başka, kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, yüklenicinin inşaatı “anahtar teslim” esasına göre teslim edeceği kararlaştırılmışsa, yapı kullanma izni alınarak teslim edileceği hükme bağlanmış olacaktır. Başka bir anlatımla, hukuki anlamda geçerli teslim yapı kullanma izni alınmasına bağlıdır. Yapı kullanım izninin verildiği tarih, yapının yasal olarak tamamlandığı tarihtir. Kanunen 5 yıllık süre içerisinde yapı kullanım izninin alınması gerekmektedir. Bu şekildeki bir sözleşmede yapı kullanım izni alınmadıkça iş sahibinin devir borcu bulunamayacak, yüklenici ile ondan bağımsız bölüm satın almış olan 3. şahıslar da arsa sahiplerine karşı tescil taleplerini yöneltemeyeceklerdir. Yüklenici sözleşmeye uygun olarak yapıyı kullanma izni alınmış biçimde tamamlanmadığı sürece iş bedeli olarak kararlaştırılan arsa devrini isteyemez. Kendi edimini yerine getirmeyen taraf karşı edim talebinde bulunamaz.

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde imar kanununa aykırılık bulunmaktaysa yapının iskân başvuruları olumsuz karşılanacaktır. Anılan hususlar çok ciddi sorunlar olup yapınızın yıkılması sonucuna dahi sebep olabilecektir. Bu sebeple gerek kat karşılığı inşaat sözleşmeleri kurulurken gerekse de bu sözleşmelere ilişin uyuşmazlıkların çözümünde mutlaka alanında uzman ve deneyimli bir avukata başvurmanız yararınıza olacaktır.

Zafer Ender Gür

16.03.2019, İstanbul